Die Wohnungsrenovierung und Schönheitsreparaturen

Worauf Sie achten müssen:

A.) Spätestens bei der Beendigung des Mietverhältnisses und beim Auszug des Mieters aus der Wohnung kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Streitpunkt ist der vom Mieter hinterlassene Zustand der Wohnung und zum einen die Frage, wer für ein erforderliches Renovieren der Mieträume überhaupt zuständig ist (Mieter oder Vermieter) und zum anderen, in welchem Umfang eine solche Renovierung erfolgen muss.

1.) Kein Mieter muss beim Auszug die Wohnung automatisch renovieren. Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen nämlich Aufgabe des Vermieters. Es kann im Mietvertrag allerdings eine andere Regel getroffen werden. Es ist in der Praxis der Regelfall, dass dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgebürdet wird. Allerdings nur, wenn hier eine wirksame Schönheitsreparatur- oder Renovierungsklausel enthalten ist, muss der Mieter die Wohnung renovieren.

Im Streitfall muss also der Mietvertrag sorgfältig auf diese Regelung hin überprüft werden. Dort heißt es meistens unter der Rubrik “Schönheitsreparaturen”, dass der Mieter die erforderliche Renovierung übernehmen muss. Häufig sind auch die zeitlichen Intervalle für die Sanierung und Art und Umfang der durchzuführenden Arbeiten (Streichen, Tapezieren usw.) geregelt.

Schönheitsreparaturen oder Renovierungen beinhalten die Arbeiten, die im wesentlichen mit Farbe, Tapete oder etwas Gips durchgeführt werden können. Hierzu zählen z.B. das Anstreichen, Kalken oder das Tapezieren von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren, das Streichen der Türen innerhalb der Wohnung sowie das Streichen der Fenster und der Wohnungstür von innen.

Bestimmte Renovierungsfristen sind jedoch zulässig, nämlich solche, die festlegen, dass der Mieter Küche, Bad und Dusche alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafzimmer sowie Flure alle 5 Jahre und sonstige Nebenräume alle 7 Jahre renovieren muss, wenn dieses auch erforderlich ist.

2.) Zu einer ganz bösen Falle kann die gesetzliche Regelung über die kurze Verjährungsfrist von nur 6 Monaten im Hinblick auf Renovierungsaufwendungen werden. Verlangt also der Mieter oder aber alternativ der Vermieter vom jeweils anderen Vertragspartner die Erstattung seiner Kosten für die Renovierungsarbeiten muss er diese innerhalb dieser Frist gerichtlich geltend machen. Weiter ist es sehr wichtig zu wissen, dass diese Frist bereits mit der Wohnungsübergabe zu laufen beginnt und nicht erst z.B. mit der Beendigung der Renovierungsarbeiten, die erst Wochen später erfolgen kann.

3.) Zudem irrt der Mieter wenn er davon ausgeht, dass der Einzug in eine nicht renovierte Wohnung ihn davor befreit, beim Auszug eine Endrenovierung durchzuführen. Diese Verpflichtung kann ihm im Mietvertrag auch bei Wohnungsübernahme im unrenoviertem Zustand auferlegt werden.

4.) Bei einer Überprüfung, ob die dem Mieter übertragene Verpflichtung zur Durchführung bestimmter Schönheitsreparaturen auch rechtlich gültig ist, sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

- Sind an eine Frist gebundene Verpflichtungen starr vereinbart (dann rechtsunwirksam), oder wird auf die Erforderlichkeit abgestellt? (dann wirksam)
- Beinhaltet diese Verpflichtung eine unwirksame Klausel (z.B. Farbauswahl, Tapetenentfernung, sog. Quotenklausel)?

Die Renovierung ist “fachgerecht” durchzuführen. Der Vermieter darf aber keine absolut perfekte handwerkliche Leistung verlangen. Hieraus folgt, dass eine Regelung im Mietvertrag, nach der die Renovierungsarbeiten durch eine Fachfirma auszuführen sind, rechtsunwirksam ist. Der Mieter darf die Renovierung also auch selbst durchführen, “Klecksel -Qualität” muss der Vermieter andererseits aber auch nicht akzeptieren.

B.) Es ist der Regelfall, dass der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution (auch: Courtage oder Mietsicherheit) in Höhe von bis zu 3 Monatsmieten an den Vermieter zahlen muss. Diese Kaution dient als finanzielle Sicherheit für den Vermieter, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach dem Auszug des Mieters noch weitere Kosten entstehen. Dieses können zum einen die Kosten für erforderliche Renovierungen sein, aber auch noch nicht abgerechnete Nebenkosten können hierdurch abgesichert werden. Oft besteht Uneinigkeit zwischen den Parteien, wann und in welcher Höhe die geleistete Kaution zurückzuzahlen ist.

1.) Der Vermieter ist verpflichtet, diese Kaution “mündelsicher” getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Gängige Praxis ist die Eröffnung eines Mietsicherheiten- Sparbuchs, Banken bieten dieses Sonderkonto häufig an. Hier fallen Zinsen an, die dem Mieter zustehen.

2.) Zahlt der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses trotz entsprechender Aufforderung nicht an den Mieter zurück, muss er dieses natürlich begründen.

a.) Der Hinweis auf noch nicht abgerechnete Nebenkosten ist dem Grunde nach akzeptabel. Jedoch darf er nicht mehr einbehalten als die Höhe der zu erwartenden Nachzahlung. Hier wird man auf den bisherigen durchschnittlichen monatlichen Verbrauch und auf die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung abstellen. Spätestens nach Beendigung der Abrechnungsperiode, in der Regel 1 Jahr, muss er dann Abrechnung erteilen und ein eventuelles Guthaben verzinst auszahlen.

b.) Schwieriger wird es wenn der Vermieter noch Kostenerstattung für durchgeführte Renovierungsarbeiten geltend macht und der Mieter diesen Kosten widerspricht. In einem solchen Fall ist eine außergerichtliche Einigung erfahrungsgemäß selten und in der Regel wird vom Mieter dann eine gerichtliche Entscheidung gesucht.

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