Die fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung bedeutet die außerordentliche und nicht geplante Beendigung des Mietvertrages. Sie ist daher nur unter sehr engen Bedingungen möglich, deren Vorliegen sehr genau geprüft werden muss, bevor die Kündigung erklärt wird. Sollte später festgestellt werden, dass eine fristlose Kündigung unbegründet war, kann sich der Kündigende u.U. erheblichen Schadensersatzforderungen gegenübersehen.

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter

ist möglich, wenn

>> die Wohnung in einem erheblich gesundheitsgefährdenden Zustand ist oder nur noch in eingeschränktem Maße genutzt werden kann. Voraussetzung für eine wirksame Kündigung ist es in diesen Fällen weiter, dass der Vermieter von diesem Zustand in Kenntnis gesetzt wurde und es muss ihm Gelegenheit gegeben worden sein, diesen Zustand zu beseitigen. Erst wenn hier nichts passiert, greift das fristlose Kündigungsrecht.

>> der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Mieter eine weitere Fortsetzung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann (unbefugtes Betreten der Mieträume in Abwesenheit der Mieter, häufige Beleidigungen, körperliche Angriffe usw.)

Daneben gibt es noch sog. Sonderkündigungsrechte des Mieters, die ebenfalls zur fristlosen Mietvertragskündigung durch den Mieter berechtigen:

>> wenn der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierungsmaßnahme vornimmt,

>> wenn der Vermieter dem Mieter das Recht zur Untervermietung verweigert,

>> wenn der Mieter stirbt, können seine Erben kündigen,

>> wenn der Mieter als Beamter, Soldat oder Geistlicher dienstlich versetzt wird.

Die fristlose Mietvertragskündigung durch den Vermieter

kann erfolgen, wenn

>> der Mieter auf zwei aufeinanderfolgende Termine überhaupt keine Miete zahlt oder aber wenn er über einen längeren Zeitraum mit  Zahlungen im Verzug ist, die von der Summe her zwei Brutto- Monatsmieten erreichen,

>> wenn der Mieter die Wohnung zweckentfremdet, also z.B. aus einem Wohnraum Büroräume macht oder mehrere Freunde dort dauerhaft wohnen lässt,

>> wenn der Mieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter eine weitere Fortsetzung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann (häufige Beleidigungen, körperliche Angriffe gegenüber anderen Mietern, Lärm- oder Geruchsbelästigungen usw.)

Das Widerspruchsrecht des Mieters

Wenn der Mieter mit der Mietvertragskündigung durch den Vermieter nicht einverstanden ist, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Im Fall einer fristgemäßen Kündigung, muss sein Widerspruch spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgen, wenn der Vermieter ihn auf diese Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen hat. Hat der Vermieter dieses jedoch nicht getan (häufig) kann der Mieter diesen Widerspruch sogar noch im ersten gerichtlichen Verhandlungstermin erklären.

Der Widerspruch des Mieters ist begründet, wenn der Verlust der Wohnung für den Mieter, seine Familie oder seine anderen Angehörigen des Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch dann nicht zu rechtfertigen ist, wenn man die Interessen des Vermieters berücksichtigt. Die Feststellung, ob ein solcher außerordentlicher Härtefall vorliegt, trifft in vielen Fällen der Richter im Räumungsprozess. Wenn allerdings Gründe in der Person des Mieters vorliegen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen, ist ein Widerspruch nicht möglich.

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