Rechtsanwalt Lübeck | Mietrecht | Schönheitsreparaturen (Renovierung) und Kaution

Wohnungsrenovierung und Schönheitsreparaturen

Spätestens bei der Beendigung des Mietverhältnisses und beim Auszug des Mieters aus der Wohnung kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Streitpunkt ist der vom Mieter hinterlassene Zustand der Wohnung und zum einen die Frage, wer für ein erforderliches Renovieren der Mieträume überhaupt zuständig ist (Mieter oder Vermieter) und zum anderen, in welchem Umfang eine solche Renovierung erfolgen muss.

Wann und wie muss eine Mietwohnung renoviert werden?

Kein Mieter muss beim Auszug die Wohnung automatisch renovieren. Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen nämlich Aufgabe des Vermieters. Es kann im Mietvertrag allerdings eine andere Regel getroffen werden. Es ist in der Praxis der Regelfall, dass dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgebürdet wird. Allerdings nur, wenn hier eine wirksame Schönheitsreparatur- oder Renovierungsklausel enthalten ist, muss der Mieter die Wohnung renovieren.

Im Streitfall muss also der Mietvertrag sorgfältig auf diese Regelung hin überprüft werden. Dort heißt es meistens unter der Rubrik „Schönheitsreparaturen“, dass der Mieter die erforderliche Renovierung übernehmen muss. Häufig sind auch die zeitlichen Intervalle für die Sanierung und Art und Umfang der durchzuführenden Arbeiten (Streichen, Tapezieren usw.) geregelt.

Schönheitsreparaturen oder Renovierungen beinhalten die Arbeiten, die im wesentlichen mit Farbe, Tapete oder etwas Gips durchgeführt werden können. Hierzu zählen z.B. das Anstreichen, Kalken oder das Tapezieren von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren, das Streichen der Türen innerhalb der Wohnung sowie das Streichen der Fenster und der Wohnungstür von innen. Eine Wohnung gilt dann als renoviert, wenn erhebliche Gebrauchsspuren so behoben wurden, dass der „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ entsteht. Für umfangreiche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen wie Parkett abschleifen, Fugen im Badezimmer erneuern oder Teppichböden reinigen, ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Hat der Mieter allerdings Schäden verursacht, die über die normale Abnutzung hinausgehen, wie Rotweinflecken im Teppich oder Sprünge im Waschbecken, so muss er dafür Schadensersatz zahlen bzw. diese Schäden beseitigen.

Nicht zulässig ist es, wenn der Vermieter Renovierungsarbeiten nach festgelegten Zeiträumen vorschreibt oder grundsätzlich festlegt, dass bei Auszug renoviert werden muss – unabhängig davon, in welchem Zustand sich die Wohnung tatsächlich befindet. Entscheidend für die Frage, ob Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, ist es, ob die Wohnung wirklich renovierungsbedürftig ist oder nicht. Dass gerade über diese Frage die Ansichten zwischen Mieter und Vermieter oft auseinandergehen, liegt auf der Hand.

Bestimmte Renovierungsfristen sind jedoch zulässig, nämlich solche, die festlegen, dass der Mieter Küche, Bad und Dusche alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafzimmer sowie Flure alle 5 Jahre und sonstige Nebenräume alle 7 Jahre renovieren muss, wenn dieses auch erforderlich ist.

Die Verjährungsfrist für Renovierungsaufwendungen

Zu einer ganz bösen Falle kann die gesetzliche Regelung über die kurze Verjährungsfrist von nur 6 Monaten im Hinblick auf Renovierungsaufwendungen werden. Verlangt also der Mieter oder aber alternativ der Vermieter vom jeweils anderen Vertragspartner die Erstattung seiner Kosten für die Renovierungsarbeiten muss er diese bei Nichtzahlung durch den anderen Vertragspartner innerhalb dieser Frist gerichtlich geltend machen. Weiter ist es sehr wichtig zu wissen, dass diese Frist bereits mit der Wohnungsübergabe zu laufen beginnt und nicht erst z.B. mit der Beendigung der Renovierungsarbeiten, die erst Wochen später erfolgen kann.

Wurde eine Wohnung unrenoviert übernommen, kann der Vermieter vom Mieter – entgegen früherer Rechtsprechung – nicht mehr ohne weiteres die Rückgabe der Wohnung in renoviertem Zustand verlangen.

Bei einer Überprüfung, ob die dem Mieter übertragene Verpflichtung zur Durchführung bestimmter Schönheitsreparaturen auch rechtlich gültig ist, sind die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln sorgfältig mit der Rechtslage zu vergleichen. Kommt man nämlich zu dem Ergebnis, dass eine solche Klausel mit der aktuellen Rechtslage nicht im Einklang ist, kann die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam sein mit der Folge, dass der Mieter dann überhaupt nichts mehr renovieren muss. Beispielhaft sei erwähnt:

  • Sind an eine Frist gebundene Verpflichtungen starr vereinbart (dann rechtsunwirksam), oder wird auf die Erforderlichkeit abgestellt? (dann wirksam)
  • Beinhaltet diese Verpflichtung eine Klausel z.B. über die Farbauswahl (…nur weiß zu lackieren), die Endrenovierung („Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Tapeten/Wände neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen neu lackiert. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben“), oder aber eine sog. Quotenklausel („Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen“) sind allesamt unwirksam mit der Folge, dass überhaupt nicht renoviert werden muss und ein Anspruch auf Rückzahlung der vollen Mietsicherheit besteht.

Die Renovierung ist „fachgerecht“ durchzuführen. Der Vermieter darf aber keine absolut perfekte handwerkliche Leistung verlangen. Hieraus folgt, dass eine Regelung im Mietvertrag, nach der die Renovierungsarbeiten durch eine Fachfirma auszuführen sind, ebenfalls rechtsunwirksam ist. Der Mieter darf die Renovierung also auch selbst durchführen, „Klecksel-Qualität“ muss der Vermieter andererseits aber auch nicht akzeptieren.

Die Kaution (auch Courtage oder Mietsicherheit)

Es ist der Regelfall, dass der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution (auch: Courtage oder Mietsicherheit) in Höhe von bis zu 3 Kalt-Monatsmieten an den Vermieter zahlen muss. Diese Kaution dient als finanzielle Sicherheit für den Vermieter, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach dem Auszug des Mieters noch weitere Kosten entstehen. Dieses können zum einen die Kosten für erforderliche Renovierungen sein, aber auch noch nicht abgerechnete Nebenkosten können hierdurch abgesichert werden. Oft besteht Uneinigkeit zwischen den Parteien, wann und in welcher Höhe die geleistete Kaution zurückzuzahlen ist.

  1. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Kaution „mündelsicher“ getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Gängige Praxis ist die Eröffnung eines Mietsicherheiten- Sparbuchs, Banken bieten dieses Sonderkonto häufig an. Hier fallen Zinsen an, die dem Mieter zustehen.
  2. Zahlt der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses trotz entsprechender Aufforderung nicht an den Mieter zurück, muss er dieses natürlich begründen.
    1. Der Hinweis auf noch nicht abgerechnete Nebenkosten ist dem Grunde nach akzeptabel. Jedoch darf er nicht mehr einbehalten als die Höhe der zu erwartenden Nachzahlung. Hier wird man auf den bisherigen durchschnittlichen monatlichen Verbrauch und auf die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung abstellen. Spätestens nach Beendigung der Abrechnungsperiode, in der Regel 1 Jahr, muss er dann Abrechnung erteilen und ein eventuelles Guthaben verzinst auszahlen. Dies kann unter Umständen zu einer langen Wartzezeit führen.
      (Beispiel: Auszug im Januar -> Ende der Heizperiode = Ende dieses Jahres -> Abrechnung spätestens ein Jahr später => Fälligkeit der Mietkaution 23 Monate nach Auszug!)
    2. Schwieriger wird es, wenn der Vermieter noch Kostenerstattung für durchgeführte Renovierungsarbeiten geltend macht und der Mieter diesen Kosten widerspricht. In einem solchen Fall ist eine außergerichtliche Einigung erfahrungsgemäß selten und in der Regel wird vom Mieter dann eine gerichtliche Entscheidung gesucht.

Häufig von Mieterseite durchgeführt und unzulässig ist es, die geleistete Mietsicherheit quasi abzuwohnen, also die letzten 3 Monate des Mietverhältnisses nur noch die Nebenkosten zu zahlen und den Vermieter auf eine Aufrechnungslage hinweisen. Die Mietsicherheit dient allein der Finanzierung von Mängelreparaturen in der Mietwohnung, nicht als Mietzahlung.

Sie haben Fragen zur Renovierung oder Kaution Ihrer Mietwohnung?

Für nähere Informationen oder einen kurzfristigen Termin erreichen Sie uns unter.
Telefon: 04 51/ 871 48 40