Rechtsanwalt Lübeck | Mietrecht | Nebenkosten, Betriebskosten

Die Nebenkosten oder Betriebskosten

Was sind Nebenkosten?

Im Mietvertrag hat der Mieter neben der reinen Kaltmiete zusätzlich auch die anfallenden Nebenkosten zu zahlen. Unter Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, versteht man die Kosten, die dem Vermieter beim „bestimmungsgemäßen Gebrauch“ (hier also der Vermietung) des Gebäudes und des Grundstücks entstehen. Hierunter fallen einmal die sogenannten „warmen“ Nebenkosten, also in erster Linie die Heizkosten, dann die Kosten der zentralen Wasserzubereitung bzw. die Kosten der verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Zum anderen kennt man die „kalten“ Nebenkosten, hierzu zählen u.a. die Grundsteuer, das Wasser- und Abwassergeld, Müllabfuhrkosten, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Versicherungen, Antennenanlagen usw. Die offizielle Auflistung der Nebenkosten kann man in § 2 der Betriebskostenverordnung nachlesen. Nicht zu den Nebenkosten zählen hiernach also z.B. Hausverwaltungskosten, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Telefonkosten des Vermieters. Auch Reparaturkosten am Haus muss der Mieter nicht zahlen.

Welche Arten der Nebenkostenabrechnung/ Betriebskostenabrechnung gibt es?

Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass die Nebenkosten nach Quadratmeter der Wohnfläche berechnet und umgelegt werden. Dieser Umlageschlüssel ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. In der Regen werden im Mietvertrag individuelle Verteilerschlüssel vereinbart, die von der gesetzlichen Regel abweichen.

  • Nach Verbrauch: Diese freie Vereinbarungsmöglichkeit gilt nicht für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, diese müssen zwingend nach der Heizkostenverordnung, nämlich verbrauchsabhängig, abgerechnet werden. Hierzu hat der Vermieter Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler zu installieren.
  • Nach Wohn- und Nutzfläche: Hier werden die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnfläche des jeweiligen Mieters zur Gesamtwohnfläche des Hauses umgelegt. Wenn also ein Haus mit deiner Gesamtwohnfläche von 500 m² 10 Wohnungen hat und jede Wohnung wiederum eine Wohnfläche von 50 m² trägt folglich der Mieter einer jeden Wohnung 10% der anfallenden Nebenkosten. Dieses entspricht der gesetzlichen Regelung und greift auch immer dann, wenn überhaupt keine Nebenkostenverteilung im Mietvertrag geregelt ist.
  • Nach Personenanzahl: Bei der Umlage nach der Personenanzahl wird unterstellt, dass ein Einzelmieter weniger Nebenkosten produziert als eine mehrköpfige Familie. Der Vermieter muss eine Veränderung der Personenanzahl während der Mietzeit berücksichtigen, zudem müssen Untermieter und langandauernder Besuch bedacht werden. Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung darlegen, von wann bis wann er wie viele Personen in der Mietwohnung angerechnet hat.
  • Gemischte Abrechnung: In dieser häufig genutzten Variante werden bestimmte Nebenkosten nach der Anzahl der Wohneinheiten berechnet, wobei Kopfzahl oder Wohnfläche ohne Bedeutung sind. Dieser Umlageschlüssel empfiehlt sich beispielsweise bei der Umlage der Gebühren für den Empfang von Kabelfernsehen. Bei der Abrechnung nach Personenanzahl lassen sich dagegen verbrauchsabhängige Betriebskostenarten wie Abwasser, Müll, Aufzug oder Hausbeleuchtung gerechter erfassen, denn je mehr Personen in der Mietwohnung leben, umso größer ist der abzurechnende Verbrauch. Heizkosten und Warmwasserkosten müssen sowieso verbrauchsabhängig durch geeignete Messgeräte ermittelt werden.

Wann und wie muss abgerechnet werden?

Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erfolgen hat. Hierbei ist dem Vermieter eine Frist gesetzt: Die Nebenkostenabrechnung hat innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Beendigung der Abrechnungsperiode zu erfolgen. Nach Ablauf dieser Frist greift grundsätzlich die Nebenkosten- Verjährung, es sei denn, der Vermieter ist entschuldbar an einer rechtzeitigen Erstellung der Nebenkostenabrechnung gehindert gewesen.

An den Inhalt einer korrekten Nebenkostenabrechnung sind mehrere Anforderungen gestellt:

  1. Sie muss eine geordnete Zusammenstellung der gesamten Ausgaben und Einnahmen enthalten.
  2. Weiter muss angegeben sein, welcher Umlageschlüssel angesetzt wurde und dieser muss erläutert sein.
  3. Zudem muss die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters entfallenden Anteils der Nebenkosten geordnet und nachvollziehbar aufgeführt sein.
  4. Schlussendlich muss natürlich über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet werden.

Für eine ordnungsgemäße Abrechnung wird darüber hinaus verlangt, dass diese klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein muss. Das ist der Fall, wenn ein „durchschnittlicher Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels und der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen“. Wird die erteilte Nebenkostenabrechnung dem nicht gerecht, wird ein möglicher Nachzahlungsanspruch gar nicht erst fällig und der Mieter muss nicht zahlen.

Fälligkeit beim Auszug des Mieters

Sehr häufig stellt sich die Frage, wann die Nebenkostenabrechnung fällig ist, wenn der Mieter auszieht. Dieses hat vielfach damit zu tun, dass der Vermieter die Mietsicherheit oder zumindest einen Teil hiervon zurückhält, um eventuelle Nachzahlungsansprüche gegen den Mieter abzusichern. Daher hat der Mieter ein Interesse an einer möglichst schnellen Abrechnung, damit er an seine Mietsicherheit kommt.

Auch in solchen Fällen gilt, dass die Abrechnungsfrist erst mit dem Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums beginnt. Der jährliche Rhythmus des Abrechnungszeitraumes ist vom Gesetzgeber so vorgegeben und nicht abänderbar. Die Folge hieraus ist, dass der Mieter nicht verlangen kann, dass der Vermieter unmittelbar nach seinem Auszug oder der Kündigung die Nebenkosten abrechnet.

Der Grund hierfür liegt darin, dass der Vermieter erst dann in der Lage ist, über die Nebenkosten abzurechnen, wenn er selbst von den Energieversorgungsträgern und anderen Kostenträgern die notwendigen Abrechnungen erhalten hat. Ohne diese Abrechnungsunterlagen kann er einem einzelnen Mieter, der im Laufe des Abrechnungszeitraumes auszieht, keine individuelle Abrechnung erteilen.

Ein Beispiel soll dieses verdeutlichen: Ein Mieter zieht zum 28.02.2013 aus. Vereinbarter Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Somit endet der Abrechnungszeitraum zum 31.12.2013, auch wenn der Mieter seine Nebenkosten natürlich nur bis zum Tag seines Auszugs bezahlen muss. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum 31. Dezember des folgenden Jahres, im Beispiel also bis zum 31.12.2014, vorlegen. Bis dahin hat er das Recht, einen angemessenen Teil der Mietsicherheit für zu erwartende Nebenkostennachzahlungen zurückzubehalten.

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