Rechtsanwalt Lübeck | Mietrecht | fristlose Mietvertragskündigung

Die fristlose Kündigung des Mietvertrages

Die fristlose Kündigung bedeutet die außerordentliche und nicht geplante Beendigung des Mietvertrages. Sie ist daher nur unter sehr engen Bedingungen möglich. Deren Vorliegen muss sehr genau geprüft werden, bevor die Kündigung erklärt wird. Sollte später festgestellt werden, dass eine fristlose Kündigung unbegründet war, kann sich der Kündigende u.U. erheblichen Schadensersatzforderungen gegenübersehen.

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter ist möglich, wenn:

  • die Wohnung in einem erheblich gesundheitsgefährdenden Zustand ist oder nur noch in eingeschränktem Maße genutzt werden kann. Voraussetzung für eine wirksame Kündigung ist es in diesen Fällen weiter, dass der Vermieter von diesem Zustand in Kenntnis gesetzt wurde und es muss ihm Gelegenheit gegeben worden sein, diesen Zustand zu beseitigen. Erst wenn hier nichts passiert, greift das fristlose Kündigungsrecht.
  • der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Mieter eine weitere Fortsetzung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann (unbefugtes Betreten der Mieträume in Abwesenheit der Mieter, häufige Beleidigungen, körperliche Angriffe usw.)

Daneben gibt es noch sog. Sonderkündigungsrechte des Mieters, die ebenfalls zur fristlosen Mietvertragskündigung durch den Mieter berechtigen:

  • wenn der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierungsmaßnahme vornimmt,
  • wenn der Vermieter dem Mieter das Recht zur Untervermietung verweigert,
  • wenn der Mieter stirbt, können seine Erben kündigen,
  • wenn der Mieter als Beamter, Soldat oder Geistlicher dienstlich versetzt wird.

Die fristlose Mietvertragskündigung durch den Vermieter

Die fristlose Mietvertragskündigung durch den Vermieter kann erfolgen, wenn:

  • der Mieter auf zwei aufeinanderfolgende Termine überhaupt keine Miete zahlt oder aber wenn er über einen längeren Zeitraum mit Zahlungen im Verzug ist, die von der Summe her zwei Brutto- Monatsmieten erreichen,
  • der Mieter die Miete fortwährend unpünktlich zahlt. Allerdings muss der Vermieter seinen Mieter im Vorfeld wenigstens einmal abmahnen.
  • der Mieter ständig seine Sorgfaltspflichten verletzt und dadurch die Wohnung vernachlässigt („Messi-Wohnung“, Veränderung der Bausubstanz durch Einreißen von Wänden, Nichtheizen im Winter usw.)
  • der Mieter die Wohnung zweckentfremdet, also z.B. aus einem Wohnraum Büroräume macht oder mehrere Freunde dort dauerhaft wohnen lässt,
  • wenn der Mieter einen Untermieter bei sich einquartiert oder seine Wohnung Dritten überlässt, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen.
  • wenn der Mieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter eine weitere Fortsetzung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann (häufige Beleidigungen, körperliche Angriffe gegenüber anderen Mietern, Lärm- oder Geruchsbelästigungen usw.)

Bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann, muss der Vermieter seinen Mieter in vielen Fällen vorher abmahnen. Für Abmahnungen gibt es keine gesetzlich festgeschriebene Form aber bei einer mündlichen Abmahnung hat der Vermieter im Steitfall ein Beweisproblem.

Eine fristlose Kündigung muss immer die gesetzliche Schriftform einhalten. Das bedeutet, dass der Brief vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten eigenhändig unterschrieben werden muss. Zudem muss im Kündigungsschreiben immer der Grund für die Kündigung angegeben und ausführlich begründet werden.

Das Widerspruchsrecht des Mieters

Wenn der Mieter mit der Mietvertragskündigung durch den Vermieter nicht einverstanden ist, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Im Fall einer fristgemäßen Kündigung, muss sein Widerspruch spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgen, wenn der Vermieter ihn auf diese Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen hat. Hat der Vermieter dieses jedoch nicht getan (häufig) kann der Mieter diesen Widerspruch sogar noch im ersten gerichtlichen Verhandlungstermin erklären.

Der Widerspruch des Mieters ist begründet, wenn der Verlust der Wohnung für den Mieter, seine Familie oder seine anderen Angehörigen des Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch dann nicht zu rechtfertigen ist, wenn man die Interessen des Vermieters berücksichtigt. Die Feststellung, ob ein solcher außerordentlicher Härtefall vorliegt, trifft in vielen Fällen der Richter im Räumungsprozess. Wenn allerdings Gründe in der Person des Mieters vorliegen, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen, ist ein Widerspruch nicht möglich.

Der Räumungsschutzantrag, § 765 a ZPO

Für den Fall, dass ein Mieter gerichtlich zur Räumung einer Mietwohnung verurteilt wurde und die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher unmittelbar bevorsteht, kann als letztes Mittel der Räumungsschutzantrag die Rettung bedeuten. Ein solcher Antrag ist erfolgversprechend, wenn die Zwangsräumung "unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist".
Dieses ist nach der Rechtsprechung insbesondere der Fall, wenn:

  • Ersatzwohnraum trotz ausreichender Bemühungen des Mieters bislang nicht beschafft werden konnte oder
  • binnen angemessener Frist ein Einzug in eine andere Wohnung möglich wäre
  • oder aber eine schwere, vorübergehende und nicht chronische Erkrankung eine Räumung zu einem bestimmten Termin unzumutbar erscheinen lässt.

Der Antrag auf Räumungsschutz ist binnen einer Frist von zwei Wochen vor dem Räumungstermin zum örtlich zuständigen Amtsgericht zu stellen.

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