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Mietmängel und Mietminderung im Mietrecht

Wer Miete zahlt, darf erwarten, dass die angemietete Wohnung dem Mietvertrag entspricht und ohne Mängel ist. Auch das Wohnungsumfeld muss in Ordnung sein. Ist dies nicht so, ist der Mieter berechtigt, eine Mietminderung geltend zu machen und eine Mietkürzung vorzunehmen.

Was ist überhaupt ein Mietmangel?

Mietmängel gibt es viele. Zum einen versteht man darunter die Mängel, die direkt in der Wohnung auftreten, wie beispielsweise Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall, Heizungs- und Warmwasserausfall, Unbenutzbarkeit des Balkons, undichte oder morsche Fenster, defekte Einbauküche, Herd, Dusche etc. oder aber eine mehr als 10 Prozent kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben. Mängel können aber auch im Wohnungsumfeld auftreten, z.B. Lärm aus der Nachbarwohnung, Geruchsbelästigungen oder Bauarbeiten am Haus.

Bagatellfälle wie z.B. tropfende Wasserhähne oder defekte Glühbirnen rechtfertigen dagegen keine Mietminderung, hier muss der Mieter selbst abhelfen. Entsprechendes gilt auch für Mängel, die dem Mieter bei Anmietung der Wohnung bereits bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen (z.B. Lärmbeeinträchtigung durch nahegelegene Schule, Geruchsbelästigung durch Bauernhof in der Nachbarschaft).

Wie hoch ist die Mietminderung?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Nutzungsbeeinträchtigung. Sie wird in Prozent ausgedrückt. Berechnungsmaßstab für die Mietminderungshöhe ist die Bruttomiete, also die Gesamtmiete mit allen Nebenkosten. Aber es ist Vorsicht geboten, denn eine unberechtigte oder überhöhte Mietminderungen kann zu einem Mietrückstand und hierdurch zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen. Eine solche wäre möglich, wenn die Gesamtsumme der unberechtigt zurückgehaltenen Mieten den Betrag von zwei Brutto- Monatsmieten erreicht. Zudem darf nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel auch vorlag. Dies gilt insbesondere beim Ausfall von Strom, Wasser oder Heizung.

Die Gerichte haben sich in zahllosen Entscheidungen mit dem Recht zur Mietminderung und der angemessenen Quote beschäftigt. Daher gibt es viele Urteile, die in Mietminderungstabellen zusammengefasst sind. Bei diesen Urteilen handelt es sich um jeweilige Entscheidungen eines Einzelfalls, die hier ausgeurteilten Minderungsquoten können daher nur als Anhaltspunkte für den Grad der eigenen Beeinträchtigung herangezogen werden. Sie dienen lediglich als Orientierungshilfe. Eine individuelle Einschätzung Ihres Mietmangels sollten Sie im Zweifel von einem Fachmann, z.B. einem Anwalt für Mietrecht, vornehmen lassen.

Umgehende Info an den Vermieter!

Sobald ein Mangel festgestellt wird, muss der Vermieter umgehend hierüber informiert werden. Ohne diese Mängelanzeige besteht kein Anspruch darauf, dass der Mangel durch den Vermieter beseitigt wird. Und die Miete darf auch erst ab dem Zeitpunkt dieser Mängelrüge gemindert werden. Mängel sollten möglichst schriftlich angezeigt werden, damit man diese Mitteilung an den Vermieter im Streitfall später auch beweisen kann.

In diesem Schreiben sollte der Mangel möglichst genau beschrieben werden. Der Vermieter sollte darauf hingewiesen werden, dass er nach dem Mietvertrag dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Setzen Sie ihm eine ausreichende Frist, den Mangel zu beheben, eine gängige Zeitspanne sind z.B. 14 Tage. Es muss auch angekündigt werden, dass die Miete ab sofort um einen bestimmten Betrag gekürzt wird. Üblicherweise wird die Miete im Voraus bezahlt. Daher kann der Mieter die Miete rückwirkend kürzen. Beim nächsten Zahlungstermin wird also nur die geminderte Miete gezahlt. Die Minderung gilt jedoch nur für den abgelaufenen Monat. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Mietzahlung unter Vorbehalt der späteren (teilweisen) Rückforderung bzw. Aufrechnung vorzunehmen. Dieses muss aber bei der Überweisung genau mitgeteilt werden, z.B. „Zahlung unter Vorbehalt einer späteren Rückforderung“.

Verjährung und Verwirkung

Das Recht zur Mietminderung verjährt in 3 Jahren. Die Geltendmachung ist auch rückwirkend zulässig. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Vermieter durch den Mieter – wie bereits erwähnt – von dem Mangel der Mietsache in Kenntnis gesetzt worden ist. Behebt der Vermieter den Mangel trotz entsprechender Mängelrüge des Mieters nicht und zahlt dieser zunächst gleichwohl den vollen Mietzins, kann der Mieter dann die Miete rückwirkend kürzen, wenn er im Glauben war, dass der Vermieter den Mangel beheben werde. Zu beachten ist aber, dass das Recht auf Mietminderung auch verwirkt werden kann. Im Mietrecht gelten Minderungsrechte dann als verwirkt, wenn der Vermieter sich nach Ablauf eines „längeren Zeitraums“ aufgrund des Verhaltens des Mieters berechtigtermaßen darauf eingerichtet hat, dass diese zunächst angemeldeten Rechte vom Mieter nicht mehr geltend gemacht werden. Erhebt der Mieter später dennoch diese Ansprüche, handelt er treuwidrig und seine Ansprüche gelten als verwirkt. Hinsichtlich der Zeitspanne, ab derer eine Verwirkung eintritt, gibt es in der Rechtsprechung unterschiedliche Angaben. Kürzer als 6 Monate dürfte jedenfalls nicht gehen.

Um hier nicht in die Gefahr einer Verjährung oder Verwirkung Ihrer Ansprüche zu kommen, sollten Sie auftretende Mietmängel möglichst umgehend dem Vermieter mitteilen und zur Abhilfe auffordern. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

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