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Aktuelle Entscheidungen zum Mietrecht

Nachfolgend haben wir für Sie einige interessante aktuelle Urteile zum Mietrecht zusammengestellt.

Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert erhaltener Wohnung

Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch einen Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen werden können.

Die Karlsruher Richter halten eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, nunmehr für unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei „mieterfeindlichster“ Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Urteile des BGH vom 18.03.2015
VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13 u.a.

Mietvertragskündigung, mehrere Mieter

Beendigung eines Mietvertrages mit mehreren Mietern

Zu Problemen kann es kommen, wenn mehrere Personen (Ehepartner, nichteheliche Lebensgemeinschaft, Wohngemeinschaft) gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben haben und das Mietverhältnis beendet werden soll. Hierbei kann zum einen die Situation so sein, dass alle Mieter den Vertrag beenden wollen, zum anderen kann es aber auch so sein, dass nur ein Mieter ausziehen und der/die andere(n) in der Wohnung wohnen bleiben möchte(n).

Sollten sich alle Mieter und der Vermieter einig sein, entstehen in der Regel keine Probleme. Es kann hiernach ganz “normal” unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Alternativ hierzu kann auch ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden.

Häufig sind jedoch die Fälle, in denen lediglich einer der Mieter (bei Trennung, Scheidung, Auszug aus Mehrpersonen- Wohngemeinschaft) ausziehen und das Mietverhältnis beenden möchte. Hier könnte zum einen der Vermieter etwas dagegen haben, wenn er hierdurch seinen zahlungsfähigen Mieter verlieren würde. Zum anderen könnte auch der in der Wohnung verbleibende Mieter andere Interessen haben, wenn er, wie bereits oben gesagt, ggf. alleine in der Wohnung bleiben möchte. Kann in einem solchen Fall keine Einigung zwischen den Beteiligten herbeigeführt werden, gilt folgendes: Ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, kann durch diese nur gekündigt werden, indem sämtliche Mieter ihre Kündigung schriftlich erklären. Der Vermieter kann im Gegenzug die Kündigung nur gegenüber allen Mietern aussprechen. Diese Kündigung muss gegenüber jedem Mieter einzeln und schriftlich erklärt werden.

Schwierig wird es, wenn sich der Mieter, der in der Wohnung bleiben möchte, mit der Kündigung nicht einverstanden erklärt und sich weigert, eine entsprechende Kündigungserklärung abzugeben. Da die Kündigung nur von allen Mietern gemeinsam ausgesprochen werden kann, ist derjenige Mieter, der das Mietverhältnis beenden möchte, zwingend darauf angewiesen, dass der bzw. die anderen Mieter an der Kündigung mitwirken.

Zieht nämlich ein Mitmieter aus der Wohnung aus, und kündigt er alleine die Wohnung, so ist diese Kündigung unwirksam. Die Kündigung wirkt also nicht etwa nur für seine Person Der ausgezogene Mitmieter haftet auch nach dem Auszug weiterhin als Gesamtschuldner zusammen mit dem anderen Partner für die alle Vertragspflichten, insbesondere also für die gesamte Miete oder auch die Schönheitsreparaturen. Dabei ist es völlig unerheblich, ob er die Wohnung auch noch nutzt. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter von jedem Partner die volle Summe verlangen kann.

Grundsätzlich hat derjenige von mehreren Mietern, der das Mietverhältnis beenden möchte, gegen den anderen Mieter einen Anspruch, dass dieser an der Beendigung des Mietverhältnisses mitwirkt, indem er sich seiner Kündigung anschließt. Dieser Anspruch besteht uneingeschränkt, wenn nicht miteinander verheiratete Paare, Mitglieder einer Wohngemeinschaft oder Eltern und ihre Kinder eine Mietermehrheit bilden.

Verweigert der frühere Mitmieter die Zustimmung, so kann eine Klage auf Zustimmung erhoben werden. Das Urteil des Gerichts ersetzt dann die Zustimmung. Die fehlende Unterschrift des Partners wird nun durch das Urteil ersetzt. Vom Urteil ist gleichzeitig mit der Kündigung dem Vermieter eine beglaubigte Kopie oder Ausfertigung zuzustellen.

Bei miteinander verheirateten Mietern, die sich z.B. getrennt haben und wo das Ehescheidungsverfahren bereits läuft oder in Gang gebracht werden soll, kann die Einwilligung zur Kündigung erst verlangt werden, wenn die Trennung der Eheleute endgültig ist und zugleich der mit der Ehe verbundene Treu-und-Glaubens-Grundsatz nicht verletzt wird.

Oftmals können sich Eheleute anlässlich einer Scheidung nicht darüber einigen, wer in der gemeinsamen Ehewohnung wohnen bleiben kann und wer ausziehen muss. In diesem Fall kann der Ehegatte, der in der Wohnung verbleiben möchte, in einem Wohnungszuweisungsverfahren eine gerichtliche Entscheidung darüber herbeiführen, dass ihm der andere Ehegatte die Ehewohnung überlässt. Ein solcher Antrag hat allerdings nur dann Erfolg, wenn dieser Ehegatte auf die Nutzung der Wohnung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und seiner sonstigen Lebensverhältnisse in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte, oder wenn die alleinige Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

Wird dem Antrag des Ehegatten stattgegeben, hat dies zur Folge, dass keine gesonderte Vereinbarung mit dem anderen Ehegatten und auch nicht mit dem Vermieter über das Ausscheiden des anderen Ehegatten aus dem Mietvertrag getroffen werden muss. Entscheidet ein Gericht, dass die Ehewohnung einem der Ehegatten zu überlassen ist, hat dies für das Mietverhältnis zur Folge, dass mit Rechtskraft der Scheidung der andere Ehegatte aus dem gemeinsamen Mietverhältnis ausscheidet und dieses allein mit dem durch das Wohnungszuweisungsverfahren begünstigten Ehegatten fortgesetzt wird.

Es kann außerdem Fälle geben, in denen sich die Eheleute einig sind, wer von beiden nach einer Scheidung in der ehemaligen Ehewohnung verbleiben soll, der Vermieter weigert sich jedoch, den anderen Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen (z.B. den alleinverdienenden Ehepartner).

Ebenfalls unter der Voraussetzung, dass ein Ehegatte auf die Nutzung der Wohnung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht, kann im Fall einer Einigkeit der Eheleute allein durch die Mitteilung an den Vermieter, dass einem Ehegatten die Wohnung alleine überlassen wird, bewirkt werden, dass das von beiden Ehegatten eingegangene Mietverhältnis mit einem Ehegatten allein fortsetzt wird. Diese Mitteilung macht eine gerichtliche Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren entbehrlich. Ihre Wirkung entfaltet sie aber ebenfalls erst mit Rechtskraft der Scheidung.

Die Interessen des Vermieters werden weder in einem Wohnungszuweisungsverfahren noch im Rahmen einer einvernehmlichen Entscheidung der Ehegatten über das Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis berücksichtigt. Aus diesem Grund sieht das Gesetz für den Vermieter ein Sonderkündigungsrecht vor. Hier kann der Vermieter dann das nur mit dem einen Ehegatten fortgesetzte Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Ausscheiden des einen und der Fortsetzung durch den anderen Ehegatten Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Recht steht ihm allerdings nur zu, wenn in der Person des verbleibenden Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund kann z.B. vorliegen, wenn es schon zu Zeiten des gemeinsamen Mietverhältnisses Schwierigkeiten mit dem verbleibenden Ehegatten im Verhältnis zum Vermieter oder auch zu Nachbarn gegeben hat und zu befürchten ist, dass diese sich nach einem Auszug des anderen Ehegatten verschlimmern. Allein die Befürchtung, dass der in der Wohnung verbleibende Ehegatte weniger solvent ist als der ausscheidende, stellt jedoch keinen wichtigen Grund dar, der zur Kündigung berechtigt.

Dies ist eine Info von Rechtsanwalt Böhle, Lübeck, zum Mietrecht

Kleinreparaturen in der Mietwohnung

Kleinreparaturen und Bagatellschäden im Mietrecht, zulässiger Umfang

In Formularmietverträgen werden häufig sogenannte Kleinreparaturklauseln vereinbart. Hiernach hat der Mieter ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, zu tragen. Dies geht vom tropfenden Wasserhahn bis zur defekten Toilettenspülung usw. Die jeweilige Höhe wird entweder nach einem bestimmten Betrag oder einem Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete bemessen. Üblich und wohl auch zulässig sind dabei Obergrenzen für Kleinreparaturen von jeweils 75 bis 100 Euro.

Muss der Mieter hingegen laut Mietvertrag Reparaturkosten bis zu einer Grenze von jeweils 120 Euro übernehmen, liegt nach einem Urteil des Amtsgerichts Bingen vom April 2013 eine unangemessene Benachteiligung vor. Eine derartige Kleinreparaturklausel ist danach insgesamt unwirksam und kann auch nicht durch einen nach der Rechtsprechung angemessenen Betrag ersetzt werden.

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