Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer “ca.”-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt.

Die Kläger hatten eine Vier-Zimmer-Wohnung angemietet. In § 1 des Mietvertrages war unter anderem aufgeführt: “Wohnfläche ca. 100 m²”. Nach Ablauf des Mietverhältnisses machten die Mieter geltend, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 80,96 m² beträgt. Die eingereichte Zahlungsklage wurde seitens des Vermieters nur teilweise anerkannt.

Der Bundesgerichtshof hat der Zahlungsklage im Rechtsmittelweg dann vollumfänglich stattgegeben. Nach Auffassung des Gerichts kommt bei einer Wohnflächenunterschreitung dem relativierenden Zusatz “ca.” keine eigenständige Bedeutung für die vereinbarte Sollbeschaffenheit zu. Vielmehr ist von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ohne Toleranzabzüge auszugehen. Der Zusatz “ca.” lässt zwar nach Auffassung des Gerichts erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt. Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache ist daher nämlich allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach unten abweicht. Daher kann die Berechnung des dem Mieters aufgrund der Abweichung zustehenden Minderungsrechtes nicht nach anderen Maßstäben erfolgen. Für die Berechnung der dem Mangel entsprechenden Mietminderung ist daher gerade nicht von einer aufgrund der “ca.”-Angabe abweichenden Sollbeschaffenheit der Wohnung auszugehen und etwa eine um 5 % geringere Wohnfläche zugrunde zu legen, sondern die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ohne Abzug.